El informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025 revela que pese al aumento en la construcción, el 81,4% de los inquilinos enfrenta barreras crediticias.

La paradoja inmobiliaria: Costa Rica construye más vivienda que nunca, pero el acceso al crédito hipotecario se desploma

El mercado inmobiliario en Costa Rica atraviesa una de las paradojas más marcadas de su historia reciente. Según revela el más reciente y exhaustivo informe titulado “Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025″, elaborado de manera conjunta por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y la organización Gestionando Hábitat, el país está experimentando un auge constructivo sin precedentes en la última década, pero al mismo tiempo, el acceso financiero a esas nuevas propiedades se está volviendo cada vez más excluyente para la población promedio.

Los datos del año 2025 son contundentes: se tramitaron 20.414 permisos residenciales, lo que se traduce en 26.212 nuevas unidades habitacionales. Esta cifra representa la segunda más alta registrada en los últimos 13 años y marca un récord histórico absoluto en cuanto a metros cuadrados proyectados, superando los 2.6 millones de metros cuadrados. Sin embargo, en contraste directo con este dinamismo de la industria de la construcción, actualmente solo un escaso 8,3% de los hogares costarricenses reside en una propiedad que paga mediante un crédito hipotecario. Para poner esta cifra en perspectiva internacional, el promedio de los países miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es del 24,7%, lo que significa que Costa Rica cuenta con menos de un tercio del financiamiento hipotecario promedio de las naciones desarrolladas.

Las barreras estructurales del crédito y el aumento de costos

El estudio plantea un giro profundo en la manera de analizar y entender el problema habitacional del país. Los expertos subrayan que el desafío ya no consiste únicamente en apilar ladrillos y construir más casas, sino en resolver la ecuación financiera: quién puede pagarlas, dónde están ubicadas y bajo qué condiciones crediticias se adquieren. Pese a la abultada oferta de metros cuadrados, el crédito dirigido a la vivienda se estancó de manera preocupante al inicio del 2026, mostrando apenas un ínfimo crecimiento interanual del 0,5% a febrero. A este frenazo financiero se suma que los costos totales de construcción experimentaron un alza del 2,7% entre abril y junio, presionados fuertemente por la volatilidad internacional en el precio del petróleo.

Para ilustrar la gravedad de la exclusión financiera, el estudio modeló el acceso al crédito utilizando como referencia una propiedad tasada en ₡76,5 millones, monto que representa el tope establecido para vivienda de interés social. Los resultados son alarmantes: el 81,4% de los hogares que actualmente se encuentran en condición de alquiler enfrenta algún grado severo de exclusión o condicionamiento que les impide calificar para un préstamo de esa magnitud. Los análisis demuestran que los quintiles de menor ingreso simplemente no logran alcanzar las cuotas mínimas exigidas por los bancos, dejando claro que solo el 20% más rico de la población califica con verdadera holgura en todos los escenarios financieros planteados.

Dinámica urbana: El éxodo de San José y los asentamientos informales

El informe también arroja luces sobre la desordenada expansión territorial de la Gran Área Metropolitana (GAM). Mientras la periferia urbana sigue creciendo empujada por una voraz especulación del suelo —cuyo valor promedia los 358 dólares por metro cuadrado y puede llegar a representar hasta el 43% del costo total de una casa—, los cuatro distritos centrales de San José han sufrido un éxodo poblacional dramático. A pesar de contar con la infraestructura pública más completa y consolidada del país, el centro de la capital perdió un asombroso 46% de su población entre los años 1963 y 2022. No obstante, el estudio identifica un potencial urbano latente para repoblar estas áreas centrales con hasta 1.100 nuevos habitantes aprovechando inmuebles y lotes que actualmente se encuentran subutilizados.

En el otro extremo de la realidad habitacional, el Registro Nacional de Asentamientos Informales actualizado expone que 232.600 personas sobreviven en 70.692 viviendas precarias distribuidas en 572 asentamientos a lo largo del país. Los investigadores advierten sobre un vacío preventivo pendiente y urgente: uno de cada tres de estos precarios (170 asentamientos) se ubica en zonas con potencial afectación por inundaciones severas, y el país aún carece de una metodología técnica estandarizada y nacional para medir y mitigar dicho riesgo hidrometeorológico.

El rol del CFIA y las nuevas propuestas gubernamentales

Respecto a la utilización del parque habitacional existente, el Ing. Javier Chacón Hernández, director Ejecutivo a.i. del CFIA, detalló que las auditorías de vivienda de interés social realizadas por la institución permiten conocer la realidad de cómo las familias utilizan y modifican los inmuebles que les son entregados. Los datos revelan que 3 de cada 5 viviendas conservan su área de construcción original, mientras que el 64% de las ampliaciones se concentran en el cuarto de pilas y la cocina, adaptando los espacios a las necesidades evolutivas de las familias de menores recursos.

Frente a este complejo panorama y las fricciones estructurales del sistema financiero, el informe adelanta que el Gobierno para el período 2026-2030 prepara un paquete de medidas paliativas y reactivadoras. Entre las acciones más destacadas se encuentra la primera titularización de hipotecas del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) con fondos de pensiones nacionales por un monto cercano a los 100 millones de dólares, buscando inyectar liquidez al sistema. Adicionalmente, el Ejecutivo evalúa la implementación de un instrumento de “leasing habitacional” en conjunto con la banca estatal y privada, así como una ansiada reforma legal para eliminar el doble cobro del impuesto de traspaso inmobiliario, abriendo nuevas vías para destrabar el estancado sueño de la casa propia en Costa Rica.

Con información para STAY TV: STAY TV

Diego Molina

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